Beaucoup de copropriétaires confondent deux procédures pourtant distinctes. La recherche de fuite est une intervention technique qui localise l'origine d'une fuite d'eau et en détermine la cause. Elle est menée par un plombier spécialisé comme HPS Groupe, à l'aide de méthodes non destructives (caméra thermique, gaz traceur, fluorescéine, électroacoustique). Le livrable est un rapport technique signé qui décrit la fuite, sa localisation centimétrique, sa cause (vétusté, malfaçon, choc, gel) et les préconisations de réparation.
L'expertise dégât des eaux, en revanche, est une procédure assurantielle régie par la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeubles, en vigueur depuis 2018). Elle est mandatée par l'assureur, exécutée par un expert d'assurance, et a pour objectif de chiffrer les dommages mobiliers et immobiliers, d'identifier le responsable, et d'arbitrer la prise en charge entre les différents assureurs concernés. Le livrable est un rapport d'expertise qui sert de base au règlement.
Les deux sont complémentaires et doivent être menées dans cet ordre : sans recherche de fuite valide, l'expert dégât des eaux ne peut pas conclure sur l'origine du sinistre, et le dossier s'enlise. Un rapport de recherche de fuite HPS clair raccourcit significativement la durée de l'expertise.
L'expertise dégât des eaux n'est pas systématique. Elle est déclenchée lorsque le sinistre dépasse certains seuils financiers ou présente une complexité particulière. La convention IRSI organise les sinistres en trois tranches selon les montants en jeu, et l'expertise est obligatoire au-delà de la tranche 1.
Tranche 1 (dommages ≤ 1 600 € HT) : aucune expertise. L'assureur du locataire ou du copropriétaire lésé règle directement, sans recours entre assureurs ni intervention d'expert. Le constat amiable et les justificatifs (devis, photos) suffisent.
Tranche 2 (1 600 à 5 000 € HT) : expertise obligatoire mandatée par l'assureur unique gestionnaire désigné selon la convention IRSI. C'est cet assureur qui chiffre, indemnise, puis exerce les recours en interne contre les autres assureurs concernés.
Tranche 3 (> 5 000 € HT) : expertise obligatoire et application du droit commun. Chaque assureur peut mandater son propre expert, ce qui complexifie le dossier et allonge les délais.
Au-delà des seuils, l'expertise est aussi déclenchée pour les sinistres complexes : dégât des eaux multi-lots avec responsabilités enchevêtrées, fuite récurrente sur même réseau, désaccord entre copropriétaires sur l'origine, malfaçon imputable à un constructeur (garantie décennale en jeu), sinistre lié à un défaut d'entretien d'une partie commune.
Quatre acteurs principaux dans une expertise dégât des eaux en copropriété, chacun avec un rôle bien défini. Comprendre qui fait quoi permet d'éviter les blocages.
Pilote financier du dossier. Dans le cadre IRSI, un assureur unique gestionnaire est désigné selon la tranche financière. Il mandate l'expert, valide le rapport, procède à l'indemnisation, puis exerce les recours contre les autres assureurs concernés. Le copropriétaire n'a aucun lien direct avec les autres assureurs.
Mandaté par l'assureur, il est neutre vis-à-vis des parties mais reste un prestataire de l'assureur. Il visite le site, constate les dégâts, recense les biens, recoupe les rapports de recherche de fuite, et rédige un rapport circonstancié. À ne pas confondre avec un expert d'assuré, qui défend les intérêts du copropriétaire.
Représentant légal de la copropriété. Il déclare le sinistre à l'assurance immeuble pour les parties communes, coordonne avec les copropriétaires impactés, mandate les prestataires (recherche de fuite, réparation), et participe à la visite d'expert. Sa réactivité est déterminante pour la durée totale du dossier.
Producteur du rapport technique de recherche de fuite qui sert de socle factuel à l'expert. Sur les sinistres complexes, HPS peut être convié à la visite d'expert pour détailler la méthode utilisée, justifier le diagnostic, ou répondre aux questions techniques. Notre rôle s'arrête à la livraison du rapport et, si missionné, à la reprise plomberie.
Dès constat du dégât des eaux, le copropriétaire ou le syndic déclare le sinistre à son assureur dans les 5 jours ouvrés. Constat amiable rempli avec les autres parties impactées. La convention IRSI s'applique automatiquement dès qu'au moins deux lots sont concernés.
L'assureur unique gestionnaire mandate un expert qui se rend sur place sous 15 à 21 jours. Il constate les dégâts, recense les biens endommagés, recueille les rapports de recherche de fuite (s'ils existent) et auditionne les parties. La présence du syndic est recommandée pour les sinistres communs.
Si le rapport préliminaire ne convient pas (sous-évaluation, cause contestée), le copropriétaire ou le syndic peut mandater un expert d'assuré pour produire une contre-expertise. Le délai s'allonge alors de 3 à 6 semaines. Une tierce expertise judiciaire reste possible en cas de blocage persistant.
L'expert rend un rapport circonstancié sous 15 à 30 jours après la visite : description du sinistre, origine technique (souvent issue du rapport de recherche de fuite), responsabilité, chiffrage des dommages mobiliers et immobiliers, montants à indemniser. Le rapport fait foi pour le règlement.
L'assureur unique gestionnaire procède au règlement selon les conclusions de l'expert. Les recours entre assureurs sont organisés en interne, sans relancer le sinistré. Le délai entre rapport final et virement est de 15 jours en moyenne. Pour la copropriété, l'assurance immeuble couvre les parties communes.
Transmettez les éléments du sinistre et les coordonnées d'accès. HPS prépare le passage et le rapport technique exploitable par assurance et syndic.
Notre rapport de recherche de fuite est conçu pour s'intégrer directement au dossier d'expertise IRSI. Il décrit le sinistre déclaré, justifie la méthode utilisée (caméra thermique, gaz traceur, fluorescéine, électroacoustique), localise la fuite avec photos horodatées et plan annoté, identifie la cause technique (vétusté, malfaçon, choc, défaut d'entretien), et chiffre la réparation. Format PDF transmissible immédiatement à l'expert.
L'expert d'assurance s'appuie sur ce rapport pour conclure sur l'origine du sinistre, ce qui conditionne la répartition des responsabilités entre copropriétaire, syndic et assureurs. Un rapport flou ou incomplet bloque le dossier ; un rapport précis accélère l'indemnisation. Sur demande, HPS peut compléter par un témoignage écrit ou une présence sur site lors de la visite d'expert. Pour le détail de notre méthode et la couverture IRSI, voir la page recherche de fuite copropriété.
Une expertise dégât des eaux standard en copropriété s'étale sur 4 à 8 semaines entre la déclaration du sinistre et l'indemnisation finale. La visite de l'expert est planifiée sous 15 à 21 jours après la déclaration. Le rapport d'expertise est rendu sous 15 à 30 jours après la visite. Pour les sinistres complexes (multi-lots, contre-expertise demandée, désaccord entre assureurs), le délai peut atteindre 3 à 6 mois. Un rapport de recherche de fuite HPS clair et complet remis dès l'origine du dossier raccourcit significativement ces délais en évitant les allers-retours.
Oui. Le copropriétaire ou le syndic peut contester un rapport d'expertise en mandatant un expert d'assuré (à ne pas confondre avec l'expert d'assurance) qui défend les intérêts de la partie lésée. Une contre-expertise produit un second rapport, et en cas de désaccord persistant, une tierce expertise (expert nommé par le tribunal) peut être déclenchée. Les frais d'expert d'assuré sont parfois pris en charge par le contrat multirisque habitation au titre de la garantie protection juridique. Vérifier les conditions générales avant de mandater.
Dans le cadre IRSI, c'est l'assureur unique gestionnaire (désigné selon la tranche financière du sinistre) qui mandate l'expert. Les autres assureurs concernés acceptent ce choix. Si la prise en charge dépasse 5 000 € HT et bascule en droit commun, chaque assureur peut mandater son propre expert. Le copropriétaire ou le syndic n'a pas voix au chapitre sur le choix de l'expert d'assurance, mais conserve la possibilité de mandater un expert d'assuré indépendant pour défendre ses intérêts.
L'expertise mandatée par l'assureur est gratuite pour l'assuré : elle est intégrée à la prestation du contrat multirisque habitation ou de l'assurance immeuble. En revanche, si le copropriétaire mandate un expert d'assuré indépendant (contre-expertise), les frais sont à sa charge sauf garantie protection juridique activée. Compter 800 à 2 500 € HT pour un expert d'assuré sur un sinistre standard. La recherche de fuite HPS, elle, est prise en charge dans le cadre IRSI jusqu'à 5 000 € HT par sinistre.
